서울 아파트 거래량 급락…대출규제 직격탄 맞았다

1. 거래 절벽, 서울이 가장 크게 흔들렸다

지난 7월, 서울의 아파트 매매 건수는 8485건에 그치며 전달 대비 21% 이상 줄어들었다. 불과 한 달 전만 해도 1만 건을 넘어섰지만, ‘6·27 대출규제’ 시행 이후 분위기가 급격히 냉각된 것이다. 수도권 전체로는 19% 감소, 전국적으로도 13% 줄어드는 등 하락세가 광범위하게 퍼졌다. 전문가들은 “주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한된 것이 수요심리를 꺾었다”며 정책적 여파를 직접적인 원인으로 꼽고 있다.

2. 공급 지표의 온도차, 수도권은 늘고 서울은 줄었다

거래가 얼어붙은 반면, 주택 공급을 가늠할 수 있는 착공 및 인허가 물량은 엇갈린 흐름을 보였다. 수도권 전체 착공 물량은 1만 가구를 넘어 전년 동월 대비 35% 이상 증가했지만, 서울만 놓고 보면 오히려 65% 가까이 감소했다. 7월 한 달 동안 서울에서 실제 착공에 들어간 물량은 642가구에 불과해 ‘공급 위축’ 우려가 제기되고 있다. 인허가 실적 또한 수도권은 증가했지만, 비수도권에서는 반토막이 나는 등 지역별 양극화가 뚜렷하다.

3. 분양은 늘었지만 악성 미분양은 여전

분양시장만큼은 활기를 되찾는 듯 보인다. 수도권 분양 물량은 1만1900여 가구로 작년 같은 달보다 70% 넘게 늘었으며, 서울 역시 인허가 확대에 힘입어 신규 분양이 증가세를 보였다. 그러나 그림자도 짙다. ‘악성 미분양’이라 불리는 준공 후 미분양은 2만7000가구 수준에서 다시 늘어나며 시장 불안을 키우고 있다. 전체 미분양도 6만2000여 가구에 달해 공급 확대가 곧바로 수요로 이어지지 못하고 있음을 방증한다.

4. 정책의 무게, 향후 시장 방향은?

이번 대출 규제는 단순히 거래량 감소에 그치지 않고, 향후 주택 공급 구조에도 상당한 파급력을 미칠 가능성이 크다. 서울의 착공 감소는 향후 몇 년 뒤 주택 공급 부족으로 연결될 수 있다는 점에서 우려가 크다. 반면 수도권 전체의 분양 확대는 단기적으로 시장 과잉공급 논란을 키울 여지가 있다. 결국 ‘거래 위축–공급 불균형–미분양 증가’라는 삼중고가 맞물리며, 정부와 시장 모두의 대응이 필요하다는 지적이 나온다.

5. 결론

서울 아파트 매매 급감은 단순한 숫자의 변동이 아니라, 정책과 수급, 심리가 얽힌 복합적 현상의 결과다. 대출규제가 불씨를 당겼지만, 그 여파는 거래 침체, 공급 위축, 미분양 확대라는 세 갈래로 퍼지고 있다. 하반기 시장이 반등할지, 혹은 장기 침체 국면으로 접어들지는 여전히 불투명하다. 지금은 정부의 정책 조율과 동시에 시장 참여자들의 신중한 대응이 요구되는 시점이다.